央广网上海2月26日消息（记者 林馥榆）为更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，2月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称《通知》），自2026年2月26日起正式施行。此次新政涵盖调减住房限购、优化住房公积金贷款、完善个人住房房产税三方面共七条举措，被业内称为“沪七条”。

限购政策“组合拳”释放多类购房需求

在限购方面，《通知》显著调减了相关门槛，旨在服务宜居安居，促进职住平衡。首先，非沪籍居民购买外环内住房的社保或个税缴纳年限，从原有要求缩短至连续缴纳满1年及以上。其次，对于缴纳社保或个税满3年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有限购政策基础上，可在外环内增购1套住房。此外，对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，明确可购买1套住房，且无需提供社保或个税证明。

这意味着，非沪籍居民连续缴纳社保或个税满1年，即可在外环外不限购，在外环内限购1套；满3年及以上的，在外环内可限购2套。业内分析认为，此次限购调整最值得关注的是将放松范围扩大至外环以内。“原来限购的放松是在外环以外，现在到了外环之内，相信成交量会有所增加。”上海长宁区一位房地产中介工作人员表示，过去外地单身人士受限于购房资格，许多优质单身购房者一直缺乏入市机会。“现在有了机会，待价格调整到他们觉得合适的时机，应该都会出手。”

公积金贷款额度大幅提升 套数认定标准优化

为更好支持缴存人刚性及改善性住房需求，新政对住房公积金贷款政策进行了优化。根据市公积金管理中心同步发布的通知，缴存人家庭购买首套住房的公积金最高贷款额度从160万元提高至240万元。叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高可上浮35%），本市公积金家庭贷款最高额度可达324万元。购买第二套住房的最高贷款额度也相应提高至200万元。

在贷款套数认定方面，新政进一步放宽了条件。对于已使用过公积金贷款的本市缴存人家庭，只要在本市无住房或仅有1套住房，且当前公积金贷款已结清，再次购房时仍可申请公积金贷款，这实质上落实了“认房不认贷”的导向。同时，多子女家庭购房支持范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房，即购买第二套住房的最高贷款额度也可上浮20%。

上海大学经济学院教授聂永有认为，公积金与税收方面的新政旨在降低居民购房成本，提升居民改善住房条件的意愿。提高公积金贷款额度能让购房者享受更低的贷款利率，明显降低首付款压力。而公积金贷款条件的进一步放宽，将使得更多住房置换家庭能够获得贷款支持，促进改善型住房需求的释放。

房产税政策调整 支持成年子女家庭改善置换

为支持居民置换改善需求，《通知》对个人住房房产税政策进行了完善。自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。具体而言，购房人于未成年时（或于本市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在本市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），可暂免征收个人住房房产税。

购房人家庭住房情况发生变化符合上述条件的，可向应税住房所在地税务机关重新办理个人住房房产税纳税信息申报、认定，从税务机关重新认定之次月起调整纳税，并退还所属期在2026年1月1日以后多缴纳的税款。这一调整有助于减轻成年子女家庭在分户或置换时的税负成本。

新政有望提振市场信心 购房群体结构或迎变化

对于此次“沪七条”新政的影响，业内人士普遍认为将对上海房地产市场产生积极而深远的影响。聂永有指出，在当前上海房地产市场逐渐趋稳的背景下，新政的出台无疑将发挥积极作用。从直接影响来看，放宽限购显著增加了购房群体数量，从需求端刺激市场活跃度；而公积金与房产税的优化则降低了购房成本，提升了居民改善居住条件的意愿。从间接影响来看，此举标志着上海房地产市场正从主要依靠本地居民的市场，逐步转变为面向全国、吸纳全球人才的开放型市场，有助于带动相关产业发展，促进经济增长，并与国家鼓励生育的战略相呼应。

对于未来市场走势，聂永有认为，在新政出台后的一段时间内，上海房地产市场将可能出现“量增价微涨”的局面，但不同类型、不同地段的房产会出现明显分化。他表示，不应过分乐观于新政的长期持续作用，因为制约上海房地产市场长期走势的人口变化、供求关系逆转以及住房功能回归消费本质等因素并未根本改变。

上海链家研究院负责人李根表示，本次“沪七条”是精准、系统、兼顾稳市与民生的重磅优化政策。政策以梯度松绑、分区施策为核心，大幅降低新市民与刚需购房门槛，同步激活改善置换，形成“资格+资金+成本”的组合发力。整体力度适度、边界清晰，既有效修复市场预期、加速二手房与新房联动循环，又坚守“房住不炒”底线，引导需求合理释放 。

一位不具名的业内人士也认为，新政对市场信心将有所提振，尤其是在当前消费者信心有待恢复的阶段。随着股市回暖和科创企业的崛起，新兴产业从业者的购买力正在上升，其中很大一部分是非户籍购房者或社保缴纳时间较短的人群，他们的入市意愿较强。他建议，房企在营销思路上也应做出相应调整，将目光更多投向这些新兴产业的潜在购房群体。